Hãy tưởng tượng hai khu đô thị. Cùng vị trí quận. Cùng diện tích căn hộ. Cùng mức giá bán. Cùng đầy đủ tiện ích: hồ bơi, gym, sân chơi trẻ em, khu thương mại.
Nhưng một khu có trục cảnh quan trung tâm với nhạc nước chạy mỗi tối, ánh đèn phản chiếu xuống mặt nước, tiếng nước chảy nghe thấy từ ban công tầng hai. Một khu có thảm cỏ và vài bồn hoa.
Gia đình nào cũng biết mình sẽ chọn khu nào để nộp hồ sơ giữ chỗ trước. Và câu hỏi đáng nghĩ là: tại sao sự khác biệt đó lại rõ ràng đến vậy dù về lý thuyết hai khu đô thị có cùng điểm xuất phát?
Nội dung chính
- 1 Khu đô thị hiện đại đang cạnh tranh bằng gì ngoài vị trí và diện tích?
- 2 Vai trò thực sự của điểm nhấn cảnh quan nước trong khu đô thị
- 3 Những khu đô thị lớn tại Việt Nam đã chứng minh điều này
- 4 Điểm nhấn cảnh quan nước không chỉ là chi phí mà là đầu tư có ROI
- 5 Quyết định này nên được đưa ra lúc nào trong quá trình phát triển dự án?
Khu đô thị hiện đại đang cạnh tranh bằng gì ngoài vị trí và diện tích?
Có một sự dịch chuyển âm thầm nhưng rõ ràng trong tư duy của người mua nhà Việt Nam trong khoảng 10 năm trở lại. Nếu trước đây mua nhà gần như đồng nghĩa với việc tìm chỗ để ở, thì ngày nay quyết định mua nhà của nhiều người đặc biệt ở phân khúc từ 3 tỷ trở lên được dẫn dắt bởi một câu hỏi khác hẳn: tôi sẽ sống như thế nào ở đây mỗi ngày?
Câu hỏi đó khác hoàn toàn với câu hỏi truyền thống về diện tích và vị trí. Nó hỏi về trải nghiệm, về cảm xúc, về những khoảnh khắc nhỏ trong cuộc sống thường ngày mà một căn hộ không thể tự tạo ra được nếu thiếu môi trường xung quanh tương xứng.
Điểm nhấn cảnh quan nước khu đô thị chính là câu trả lời trực tiếp cho câu hỏi đó. Không phải vì nó đắt hay hoành tráng, mà vì nó là thứ duy nhất trong khuôn viên dự án có khả năng tạo ra trải nghiệm cảm xúc nhiều lần mỗi ngày: khi đi làm về ngang qua, khi ngồi trên ban công buổi tối, khi dẫn con xuống chơi cuối tuần, khi có khách đến thăm.
Một căn hộ đẹp, một hồ bơi hiện đại hay một phòng gym tốt đều có giá trị. Nhưng tất cả chúng đều đòi hỏi người dùng chủ động tìm đến. Cảnh quan nước khu đô thị là thứ hiện diện ngay trong tầm mắt mà không cần người ta phải đi đâu cả.
Vai trò thực sự của điểm nhấn cảnh quan nước trong khu đô thị
Tạo ra bản sắc và câu chuyện thương hiệu cho dự án
Quan sát đơn giản này ai trong ngành BĐS cũng đã thấy: những dự án được nhớ đến thường gắn với một hình ảnh cụ thể. Hình ảnh đó xuất hiện trên website, trên brochure, trong TVC và trong mọi cuộc nói chuyện về dự án. Và hình ảnh đó gần như không bao giờ là một căn hộ. Nó thường là một góc cảnh quan mà người ta nhìn vào là nhận ra ngay.
Nhạc nước khu đô thị đóng vai trò đó tốt hơn bất kỳ hạng mục tiện ích nào khác vì hai lý do. Thứ nhất, nó có tính thị giác và cảm xúc đồng thời, một thứ không nhiều hạng mục đạt được. Thứ hai, nó thay đổi theo thời gian trong ngày và đặc biệt đẹp nhất vào ban đêm, nghĩa là nó có thể được khai thác trên nhiều kênh truyền thông với nhiều góc nhìn khác nhau.
Người mua nhà không mua một căn hộ. Họ mua một hình dung về cuộc sống. Câu chuyện “sống bên cảnh quan nước khu đô thị” hay “thức dậy nhìn ra quảng trường trung tâm có nhạc nước” là câu chuyện đủ mạnh để tạo ra sự khác biệt ngay từ giai đoạn ra mắt dự án, khi người mua chưa có gì để nhìn ngoài bản vẽ và phối cảnh.
Cải thiện vi khí hậu và chất lượng sống thực tế hàng ngày
Đây là lợi ích ít được nói đến nhất nhưng lại là thứ cư dân cảm nhận được mỗi ngày sau khi chuyển về ở.
Trong điều kiện khí hậu nhiệt đới của Việt Nam, khu vực xung quanh điểm nhấn cảnh quan nước có nhiệt độ thấp hơn từ 2 đến 4 độ C so với khu vực không có yếu tố nước. Hiệu ứng này không phải con số lý thuyết mà là điều bất kỳ ai ngồi gần một hệ thống nhạc nước ngoài trời vào buổi chiều tà đều cảm nhận được bằng da thịt.
Tiếng nước chảy đều đặn tạo ra một lớp âm thanh tự nhiên che lấp tiếng ồn giao thông và đô thị. Điều này có ý nghĩa đặc biệt với những dự án nằm gần trục đường lớn hoặc khu vực đô thị đông đúc, nơi mà sự yên tĩnh là thứ người mua nhà sẵn sàng trả thêm tiền để có.
Hơi nước bốc lên liên tục từ hệ thống nhạc nước cũng cải thiện độ ẩm không khí và giảm bụi trong khu vực lân cận. Những tác động này cộng hưởng với nhau tạo ra một vi khí hậu khác biệt có thể cảm nhận rõ ràng khi đi bộ qua khu vực đó.
Tạo không gian cộng đồng hình thành tự nhiên
Có một điều thú vị về hành vi con người: người ta tập trung ở những nơi có yếu tố nước mà không cần ai tổ chức hay kêu gọi. Công viên có đài phun nước luôn đông hơn công viên không có. Quảng trường có nhạc nước luôn trở thành điểm hẹn tự nhiên của cả gia đình và nhóm bạn.
Trong bối cảnh khu đô thị, đây là yếu tố quan trọng tạo ra chất lượng cộng đồng. Một cộng đồng dân cư gắn kết không được tạo ra bằng những buổi họp cư dân hay thông báo trên bảng tin. Nó được tạo ra từ những lần chạm mặt ngẫu nhiên ở những không gian chung đủ hấp dẫn để người ta muốn ra ngoài.
Cảnh quan nước khu đô thị cung cấp chính xác loại không gian đó.
Những khu đô thị lớn tại Việt Nam đã chứng minh điều này
Không cần nhìn sang Singapore hay Dubai. Nhìn ngay vào thị trường trong nước đã đủ để thấy xu hướng rõ ràng.
Hầu như không có dự án nào của Vinhomes thiếu hạng mục nhạc nước khu đô thị, từ sàn nhạc nước tương tác tại Grand Park và Smart City đến các đài phun nước cảnh quan tại khu vực quảng trường trung tâm của từng phân khu. Đây không phải quyết định của bộ phận thiết kế đơn thuần. Đây là quyết định chiến lược của bộ phận phát triển sản phẩm dựa trên phản hồi thị trường qua nhiều năm và nhiều dự án.
Một doanh nghiệp vận hành ở quy mô và hiệu quả của Vinhomes không lặp lại một hạng mục đầu tư qua hàng chục dự án nếu nó không đóng góp vào kết quả kinh doanh thực sự.
Điều đáng chú ý hơn là xu hướng này không còn giới hạn trong phân khúc cao cấp nữa. Các chủ đầu tư tầm trung ở TP.HCM và Hà Nội đang đưa điểm nhấn cảnh quan nước vào sản phẩm của mình với quy mô phù hợp hơn, vì họ nhận ra một thực tế đơn giản: người mua phân khúc tầm trung cũng đã nhìn thấy các dự án cao cấp và hình thành kỳ vọng theo đó.
Khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế trong sản phẩm của bạn chính là khoảng cách bạn cần thu hẹp để duy trì tốc độ hấp thụ hàng.
Điểm nhấn cảnh quan nước không chỉ là chi phí mà là đầu tư có ROI
Câu hỏi thực tế mà ban lãnh đạo bất kỳ chủ đầu tư nào cũng hỏi khi xem xét hạng mục này là: khoản đầu tư này thu lại được gì?
Câu hỏi hoàn toàn hợp lý và đáng được trả lời bằng số liệu thay vì cảm tính.
Khi phân bổ chi phí nhạc nước trên số lượng căn hộ của dự án, con số trên mỗi căn thường thấp hơn nhiều so với ấn tượng ban đầu từ tổng mức đầu tư. Và khi đặt con số đó cạnh chênh lệch giá bán thực tế giữa căn view cảnh quan nước khu đô thị và căn không có view này, bài toán ROI thường cho kết quả dương khá rõ ràng.
So sánh với các hạng mục tiện ích khác cũng cho ra góc nhìn thú vị. Hồ bơi đòi hỏi diện tích đất lớn, chi phí vận hành hàng tháng cao và phục vụ giới hạn số lượng người dùng đồng thời. Gym và clubhouse tương tự. Nhạc nước khu đô thị có thể tạo ra tác động thị giác và cảm xúc với toàn bộ cư dân và khách thăm quan cùng lúc, 365 ngày trong năm, với chi phí vận hành thấp hơn đáng kể.
Không phải hạng mục nào cũng tạo ra giá trị theo cách đó.
Quyết định này nên được đưa ra lúc nào trong quá trình phát triển dự án?
Đây là câu hỏi thực tiễn quan trọng hơn câu hỏi “có nên làm không” vì gần như tất cả chủ đầu tư nghiêm túc đều đã biết câu trả lời cho câu hỏi thứ hai.
Điểm nhấn cảnh quan nước tạo ra giá trị tối đa khi được đưa vào quy hoạch tổng mặt bằng từ giai đoạn thiết kế đầu tiên, không phải ở giai đoạn hoàn thiện. Lý do rất cụ thể: vị trí chiến lược, kết nối hạ tầng kỹ thuật, tích hợp với hệ thống điện nước và thoát nước tổng thể, tất cả những yếu tố này quyết định 80 phần trăm chất lượng và hiệu quả của công trình nhưng lại chỉ có thể thiết kế tốt khi toàn bộ mặt bằng còn đang ở giai đoạn quy hoạch.
Một hệ thống nhạc nước khu đô thị được thiết kế và tích hợp từ đầu sẽ có chi phí thấp hơn, chất lượng kỹ thuật cao hơn và tuổi thọ dài hơn so với một hệ thống được thêm vào sau khi hạ tầng đã hoàn thiện. Khoảng cách về chi phí giữa hai phương án thường đủ lớn để quyết định lúc nào đưa ra hạng mục này là một quyết định tài chính thực sự, không chỉ là quyết định thiết kế.
Điểm nhấn cảnh quan nước khu đô thị không phải là hạng mục xa xỉ dành riêng cho những dự án có ngân sách không giới hạn. Nó là thứ đang dần trở thành tiêu chuẩn kỳ vọng trong tâm lý người mua nhà Việt Nam, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp tại các đô thị lớn.
Câu hỏi không còn là “có cần làm không” mà là “làm loại gì, đặt ở đâu và tích hợp thế nào để tạo ra giá trị thực sự cho dự án của mình.”
Đó là câu hỏi của giai đoạn thiết kế, không phải giai đoạn mở bán. Và câu trả lời đúng cần bắt đầu từ khảo sát thực địa và tư vấn chuyên sâu trước khi bất kỳ bản vẽ nào được phê duyệt.
viw
Xem thêm:
